En México, casi 14 millones de familias de escasos recursos ven lejana la posibilidad de adquirir una vivienda digna debido a que el precio de las casas de nivel medio supera el millón de pesos (mdp) y porque el Programa de Mejoramiento Urbano del presidente Andrés Manuel López Obrador (AMLO) resultó fallido, pues los mexicanos más pobres no han recibido una sola vivienda.
“No vamos hacia una crisis: estamos en una crisis de vivienda. Creo que en México no se distingue mucho la problemática habitacional, como en La India, por ejemplo, porque nosotros tenemos esta cultura de cobijar al familiar, al hijo, al nieto u otra persona, y le damos alojamiento, aunque estemos hacinados”, comenta Cristina Almazán, activista en materia de casas-habitación en Veracruz.
Es gracias a esta cultura de cobijo familiar, el problema de la falta de vivienda no se ha desbordado en el país; pero es cada vez más común ver a familias enteras en la calle, lo que evidencia que “estamos en crisis”, sostiene Almazán.
Durante su campaña electoral, el ahora Presidente se comprometió a que su política de vivienda beneficiaría principalmente a la población con ingresos más reducidos; pero a más cuatro años de que estableciera ese compromiso, sus resultados han sido casi nulos e inferiores a los de gobiernos anteriores.
La crisis de vivienda se agrava cada año no solo a causa de la ineficiencia e incumplimiento de los gobiernos, sino por el continuo aumento de la población a partir de los años 60, al desplazamiento de la población rural hacia las grandes áreas urbanas y a la imparable alza en el precio de la vivienda popular.
En 2021, Hábitat para la Humanidad, centro de estudios de la Organización de las Naciones Unidas (ONU), informó que en México había 14 millones de familias que carecían de los medios económicos necesarios para comprar o construir una casa debido a que los ingresos de 60.6 millones de connacionales eran inferiores a la línea de bienestar, dato que dedujo de los estudios de campo del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) y del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval).
El estudio Enfrentar el Desafío de la Vivienda en América Latina, publicado por especialistas del Laboratorio de Economía Urbana del Instituto de Tecnología de Massachusetts (MIT) y de la organización internacional La Haus, reportó que, al dos de septiembre de 2022, el déficit de vivienda con precios accesibles para personas con ingresos bajos era de 2.2 millones de unidades.
El análisis dice que este déficit podría reducirse mediante la construcción de al menos 800 mil viviendas cada año, pero destaca que, en el mercado “formal”, las empresas inmobiliarias privadas han elevado mucho sus precios y dificultado el acceso de la población de bajos ingresos. La única alternativa de estos mexicanos es la autoconstrucción, una solución “informal”.
Según los datos del Banco Mundial, la urbanización se aceleró en las últimas cinco décadas; ya que, en 1960, el 51 por ciento de la población mexicana vivía en zonas rurales y el 49 por ciento en urbanas. En 2017, el 80 por ciento de la población era urbana y el 20 por ciento rural. Y este proceso continúa.
“Otro tema que no se está atendiendo es la falta de suelo para viviendas en las ciudades, también en las zonas rurales. Y este problema es central porque afecta a las familias de escasos recursos, actuales y en formación, ya que carecen de los recursos para obtener un crédito porque los precios de una vivienda, nueva o usada, suben como la espuma”, reveló Cristina Almazán.
Por estos problemas se ha originado otro fenómeno cada vez más notorio en el medio urbano: el abandono de viviendas de interés social, ya sea porque su titular no puede pagar el crédito; porque en las unidades habitacionales faltan servicios de agua, drenaje, electricidad, seguridad pública; o porque fueron construidas lejos de sus centros de trabajo, escuelas y áreas de mercado, problemas que aumentan los gastos de transporte e incluso de alimentación.
Éstas son las causas por las que se ha revitalizado la movilización organizada de familias que exigen el cumplimiento de uno de sus derechos humanos, económicos y sociales establecido en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y en los tratados internacionales suscritos por el Estado mexicano, como es el de contar con un sitio dónde vivir en condiciones dignas y humanas.
Viviendas a precios millonarios
El precio de una vivienda popular en las ciudades ya no es de 300 o 400 mil pesos como hace algunos años, indicó Víctor Manuel Requejo, presidente del Consejo de Administración de Banco Inmobiliario Mexicano.
Aurora Póo Rubio, académica en el área de arquitectura de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM), advirtió que el precio de una vivienda de “interés social” edificada por constructoras y destinada a personas de bajos recursos oscila entre uno y dos millones de pesos en urbes altamente pobladas como la Ciudad de México (CDMX); que las viviendas para las clases medias cuestan entre dos y cinco millones; y que viviendas “altas” alcanzan más de cinco mdp.
La académica explicó que estos precios son consecuencia del alza en los materiales de construcción y en los terrenos adquiridos por los desarrolladores; en ambos casos, debido al alto índice de la inflación que en 2022 fue del ocho por ciento.
En algunas zonas de la CDMX, los precios del suelo han aumentado considerablemente y sus diferencias dependen de su ubicación; pues el valor de un predio en la colonia del Valle es mucho más alto que uno en el municipio conurbado mexiquense de Zumpango.
Póo Rubio detalló que, por esta razón, las constructoras se han enfocado en edificar viviendas de “interés social” en zonas periféricas de las ciudades, como la conurbada de la CDMX, fenómeno que creció durante los sexenios de los expresidentes Vicente Fox, Felipe Calderón y Enrique Peña Nieto.
El 17 de noviembre de 2021, Víctor Manuel Requejo afirmó, al portal especializado en bienes raíces Real State Market, que no se están construyendo viviendas de 300 o 400 mil pesos, cuyos precios serían accesibles para trabajadores con bajos ingresos, es decir, que perciben entre dos y tres salarios mínimos en promedio.
“Necesitamos construir vivienda para la gente pobre, porque de lo contrario ellos lo van a construir, pero lo harán alrededor de las ciudades y en forma precaria, que además son las más caras”, puntualizó Requejo, quien sostiene que las casas autoconstruidas, además de carecer de seguridad, resultan inviables por su elevado costo: porque sus dueños compran poco a poco tabiques, bultos de cemento, etc.
Requejo asegura que los desarrolladores deberían concientizarse para no elevar los precios de las viviendas que construyen: “deben cobrar el precio justo para que no se generen esas disparidades económicas tan lesivas que finalmente lastran al país”.
Casi en la misma posición se halla el Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), que en el inicio del actual gobierno introdujo un esquema de “cofinanciamiento” que tampoco se ha ofrecido como una salida adecuada para los trabajadores con bajos ingresos.
Esta institución otorga créditos de 500 a 600 mil pesos para trabajadores con dos o tres salarios mínimos; pero para que éstos puedan adquirir una casa-habitación de un millón de pesos o más, deben conseguir otro crédito bancario que difícilmente está a su alcance.
El 21 de noviembre de 2022, la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) aclaró otro dato que también afecta al “cofinanciamiento” y tiene relación con los intereses de los créditos hipotecarios Infonavit-banca privada, porque los de la institución oficial van del 1.9 al 10.45 por ciento, según los ingresos del trabajador; los intereses del crédito bancario fueron del 9.55 por ciento en 2022 y este año aumentarán debido a los problemas económicos en el país.
Según la Canadevi, a pesar de que en 2022 los intereses cobrados por Infonavit se mantuvieron sin aumento, como sucedería también en 2023, los intereses de las hipotecas bancarias tendrán que subir “empujadas” por la “tasa de referencia” fijada por Banxico.
Indicó que la tasa referencial –que aumenta para “contener” la inflación– a finales del año pasado llegó al 10.5 por ciento; y según los analistas, este año podría incrementarse a 10.75 y el 11.5 por ciento, lo que provocará que los intereses bancarios comerciales también suban.
Además, la Canadevi anticipó que, en 2023, habrá un nuevo incremento entre el 12 y 17 por ciento en el precio de las viviendas debido al alza en las materias primas usadas en la construcción de inmuebles, como concreto, acero, cemento, aluminio y cobre.
El 29 de noviembre de 2022, en su reporte Situación Inmobiliaria México, Segundo Semestre 2022, el grupo financiero BBVA advirtió que los precios de la vivienda se mantendrán altos durante 2023 debido a la alta inflación y al alza en el costo de los materiales de construcción. El documento revela, además, que en 2022 hubo un aumento de ocho mil 876 viviendas terminadas; pero que el número de las no vendidas tuvo un incremento del 11.3 con respecto a 2021.
Aumentan viviendas en mal estado
Otro problema muy complejo de la crisis habitacional en México es que la mayoría de las viviendas populares están muy lejos de ser “dignas”, según ordena la Carta Magna y recomiendan los convenios internacionales que el Estado mexicano ha suscrito en materia de derechos humanos fundamentales; ya que el 20 de mayo de 2021, la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) advirtió sobre la precarización de los inmuebles habitados.
Conavi reportó que de los 34.8 millones de viviendas contabilizadas hasta ese año, 8.5 millones mostraban “rezagos habitacionales” –es decir, desperfectos materiales y falta de servicios básicos– además de que padecían hacinamiento, pues estaban ocupadas por un número superior a su capacidad de hábitat idóneo.
Precisó que este problema es más agudo en entidades como Chiapas, cuyo rezago habitacional corresponde al 68.2 por ciento; Tabasco, 59.4; Oaxaca, 53.2; Guerrero, 51.5; Campeche, Baja California y Veracruz, con más del 40 por ciento.
Guillermo Rodríguez Curiel, activista de la agrupación veracruzana Pobladores A.C., que trabaja en la solución del problema de la vivienda popular, informó que la falta de acceso a una vivienda digna aumenta paulatinamente: “consideramos que cada año se tiene que incorporar un millón de jóvenes al empleo formal y ya hay 200 mil en empleos informales; y estos jóvenes se casarán; se necesita tener una proyección de la vivienda que se demandará en el futuro”.
Rodríguez afirmó que debe exigirse al Gobierno Federal que cumpla con lo dispuesto en la Constitución y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales que se suscribió con la ONU y que lo compromete a dotar de viviendas dignas a los mexicanos.
Recordó que este derecho fundamental es descrito por el Artículo 4º de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos: “Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo”.
En su documento Elementos de una vivienda adecuada, la agencia Hábitat del Programa de las Naciones Unidas para Asentamientos Humanos (ONU-Hábitat) indica que la necesidad de un precio accesible a la vivienda y en condiciones adecuadas, está plasmada en la Declaración de los Derechos Humanos y en el Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales.
“La vivienda adecuada debe proveer más que cuatro paredes y un techo. Se debe cumplir una serie de condiciones particulares antes de considerarse como vivienda adecuada”.
Sin embargo, según la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020, del Inegi, de las 35.3 millones de viviendas particulares habitadas, el 57.1 por ciento son propias y pagadas; 16.4 por ciento están rentadas; 14.2 por ciento prestadas por familiares, amistades o por el trabajo; 10.7 por ciento estaban pagándose para ser propias y el 1.7 por ciento se encontraba en otra situación.
De los 5.8 millones de viviendas rentadas, el 54 por ciento contaba con un contrato de renta vigente. “El principal motivo de renta de vivienda es por no tener acceso a un crédito o no tener recursos económicos, con 51.4 por ciento”, informa el Inegi.
En México, la mayoría de los trabajadores labora en la informalidad y carece de vías de acceso para adquirir una vivienda formal, porque no tiene salarios fijos, afiliación al Infonavit y tampoco puede cubrir los requisitos para obtener un crédito hipotecario en un banco comercial.
Al corte de octubre de 2022, según datos del Inegi, de los 58.5 millones de la Población Económica Activa, solo 26.1 millones tenían trabajos formales y 32.4 millones laboraban en la informalidad, es decir, sin contratos ni prestaciones sanitarias, sociales ni afiliación al Infonavit.
